Sie verwenden einen veralteten Browser. Für ein schnelleres und sichereres Surfen auf unserer Webseite benutzen Sie bitte einen aktuellen Browser.
Verkaufsoptimierter Grundriss Detail

Immobilienmakler und Maklervertrag

Die Entscheidung, ob man eine Immobilie - egal, ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung - selbstständig verkauft oder den Verkauf in die Hände eines guten Immobilienmaklers gibt, sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Es gibt viele Punkte, welche abgewägt und bedacht werden sollten. Gerne möchten wir Ihnen hiermit eine Übersicht geben:

Der Maklervertrag

  • Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Immobilie mit einem Immobilienmakler zu verkaufen, geschieht dies auf der Grundlage eines sogenannten Maklervertrages. In diesem Vertrag werden alle Rechte und Pflichten sowie die Konditionen und Laufzeit verbindlich vereinbart.
  • Der Maklervertrag ist die Basis der Zusammenarbeit und sollte vor der Unterzeichnung vom Verkäufer sorgfältig geprüft werden. Die folgende Vertragsinhalte sollten abgebildet sein:
Maklervertrag

Laufzeit:

Die grundsätzliche Laufzeit des Maklervertrages muss geregelt sein. Der Vertrag endet generell mit der Erfüllung, also dem Verkauf der Immobilie. Dies wird gerne mit dem Datum gleichgesehen, an dem beide Parteien den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben.

Courtage:

Die Vergütung, welche der Immobilienmakler für seine Tätigkeit, die Vermittlung der Immobilie, erhält, ist ebenfalls ein Mindestkriterium eines Maklervertrages. Immobilienmakler werden normalerweise ausschließlich erfolgsabhängig vergütet. Jegliche Marketingleistungen, welche die Immobilienmakler beauftragen, tun sie in den Regelfällen auf eigene Kosten. Teilweise verlangen Immobilienmakler hierfür neben der eigentlichen Courtage noch eine vorab zu zahlende Marketingpauschale. Dies ist grundsätzlich kein KO-Kriterium, die prozentuale Provision sollte dann allerdings unter dem üblichen zu zahlenden Wert liegen, da der Immobilienmakler ein Teil seines Risikos mit Ihnen teilt.

Exklusivität:

Des Weiteren ist geregelt, wie exklusiv ein Immobilienmakler Ihre Immobilie vermarkten darf. So gibt es die Möglichkeit keine Exklusivität zu vereinbaren, was bedeutet, dass Sie grundsätzlich die Immobilie selbst vermarkten dürfen und parallel weitere Makler ebenfalls mit dem Verkauf beauftragen können. Dann gibt es den sogenannten Alleinauftrag, bei dem nur ein Immobilienmakler die Immobilie anbieten darf. Beim Alleinauftrag dürfen Sie aber auch in Ihrem eigenen Netzwerk, Freunden, Familien und Nachbarn, nach einem passenden Käufer suchen. Sollten Sie jemanden finden, der Ihre Immobilie kauft, geht der Immobilienmakler leer aus. Die üblichste Form ist der qualifizierte Alleinauftrag. Bei diesem laufen alle Anfragen über den Immobilienmakler. Sie dürfen grundsätzlich selbst nach einem Käufer suchen, leiten dem Immobilienmakler dann aber die Kontaktdaten weiter. Die Besichtigung der Immobilie sowie die weiteren Schritte des Verkaufsprozesses werden vom ihm durchgeführt. Der große Vorteil eines qualifizierten Alleinauftrages ist, dass der Immobilienmakler die Sicherheit hat, wenn ein Käufer gefunden wird, erhält er auf jeden Fall seine Vergütung. Dadurch steigt bei vielen Immobilienmakler die Bereitschaft, stärker in Marketing zu investieren. Die Marketingaktivitäten können die Vermarktung der Immobilie beschleunigen.

Wir raten davon ab, mehrere Immobilienmakler gleichzeitig mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beauftragen. Grundsätzlich könnte die Vermarktung schneller sein je mehr Dienstleister die Immobilie anbieten. Wenn allerdings Ihre Immobilie mit unterschiedlichen Bildern und Texten vielfach angeboten wird, könnte dies zu Verwirrung bei Interessenten führen. Dadurch erhält die Immobilie weniger Anfragen. Dies kann sich gegebenenfalls am Ende sogar auf den Preis auswirken. Daher sollten Sie einem Immobilienmakler den Auftrag erteilen. Bleiben Sie aber immer am Ball und fassen Sie beim Immobilienmakler Ihrer Wahl, wie sich die Vermarktung Ihrer Immobilie entwickelt.

Dienstleistungsumfang:

Gute Maklerverträge haben darüber hinaus noch eine Auflistung, welche Dienstleistungen detailliert angeboten werden. So sollte auch aufgeführt sein, dass sie neben der reinen Vermittlung auch aufgelistete Marketingleistungen erbringen.

Kündigungsmöglichkeiten:

Ein wichtiger Punkt sind die Möglichkeiten der Kündigung eines Maklervertrages. Der Verkauf einer Immobilie ist nicht binnen eines Tages getan. Entsprechend können sich bei Ihnen die Lebensumstände ändern. Möchte man zum Beispiel doch nicht mehr verkaufen oder ist man mit den Leistungen des Immobilienmaklers unzufrieden, sollte geregelt sein, wie der Vertrag beendet werden kann. Ebenfalls wird auch geregelt sein, unter welchen Umständen eventuell doch die Courtage bzw. ein Teil dieser gezahlt werden muss. Dieser Fall tritt ein, wenn der Immobilienmakler beispielsweise bereits ein Fotoshooting der Immobilie in Auftrag gegeben und bereits viel Zeit in die Vermarktung investiert hat. Möchte man einen Vertrag auflösen, die Gründe sind dabei zweitrangig, sind all diese Punkte in einem guten Maklervertrag offen geregelt.

Immobilienbewertung:

Die größte und alles entscheidende Frage beim Verkauf einer Immobilie ist, wie hoch wird der zu erzielende Kaufpreis sein. Grundsätzlich gibt es Mittel und Wege online mit Tools zur Immobilienbewertung und Tabellen einen groben Preis bzw. eine Preiseinschätzung zu ermitteln Häufig geben diese Rechner jedoch eine Preisspanne von teilweise mehr als 100.000 € aus. Tabellen bilden die Vergangenheit ab und nicht die aktuellen Entwicklungen des Marktpreises. Außerdem ist jede Immobilie einzigartig. In einigen Stadtteilen entscheidet teilweise bereits die Straßenseite, ob das gleiche Haus 50.000 € mehr oder weniger wert ist. Auch kann die Ausstattung einen erheblichen Preisunterschied ausmachen. Diese ganzen Faktoren gilt es bei der Kaufpreisfindung zu berücksichtigen.

Immobilienmakler bewerten jeden Tag Immobilien und haben ein gutes Gespür, meist schon aus dem Bauch und aus der täglichen Arbeit heraus, in welcher Richtung sich der Kaufpreis einer Immobilie bewegt.

Marketingmaterial:

Um Ihre Immobilie zum höchstmöglichen Preis für Sie zu verkaufen, ist es wichtig, diese im besten Licht und so umfangreich wie möglich zu präsentieren. Ein guter Immobilienmakler erstellt deshalb umfangreiches und hochwertiges Marketingmaterial Ihrer Immobilie. Hochwertige Bilder, Grundrisse, Lagebeschreibung, Energieangaben und Ausstattungstexte bilden hierbei die Basis für das Exposé und Onlineanzeigen. Aber auch darüber hinaus zeichnen sich sehr gute Immobilienmakler dadurch aus, weitere Tools in Ihrem Marketingportfolio mit anzubieten. Dies können neben Aufnahmen mit der Drohne auch Homestaging (professionelle Herrichten von Räumen einer Immobilie) und 360° Rundgänge sein.

Dokumentenzusammenfassung:

Neben der guten Darstellung Ihrer Immobilie selbst, tragen gute Immobilienmakler auch alle relevanten Dokumente zu einer Immobilie zusammen. Die immobilienspezifischen Dokumente liegen meist an verschiedenen Orten: So hält das Bauamt Unterlagen zum Gebäude und dessen Nutzung bzw. Um- und Anbaumöglichkeiten vor, Onlineplattformen stellen den Bebauungsplan zur Verfügung und die Hausverwaltung eine Eigentumswohnung hat die Teilungserklärung, den Energieausweis und weitere Unterlagen. Der aktuelle Eigentümer hat Versicherungsdaten, Hausgeldabrechnungen, bei Einfamilienhäusern den Energieausweis und vieles mehr vorliegen. All diese Dokumente müssen zusammengetragen werden, damit die neuen Eigentümer ebenfalls alle Dokumente beim Kauf Ihrer Immobilie vorliegen haben. Sollten eine Immobilie mit einem Darlehen finanzieren werden, benötigt die Bank auch ein Großteil dieser Dokumente, um Ihren Kreditantrag zu prüfen. Daher zeichnen sich exzellente Immobilienmakler dadurch aus, bei Vermarktungsstart einer Immobilie bereits alle Dokumente vorliegen zu haben.

Vermarktung:

Onlineportale, Zeitungen, Social-Media-Kanälen und vor allem der eigene Suchkundenstamm des Immobilienmaklers sind die gängigsten Vermarktungskanäle für eine Immobilien.

Der Immobilienmakler übernimmt neben der Veröffentlichung einer Verkaufsanzeigen aber noch eine weitere wichtige Rolle ein: er beantwortet die Anfragen und Fragen der Interessenten, schickt bei Interesse auch bereits das Exposé und darüber hinaus auch weitere Unterlagen und vereinbart Termine zur Besichtigung.

Besichtigungen:

Besichtigungen

Immobilienbesichtigungen zu planen will gekonnt sein. Sehr gute Immobilienmakler machen ausschließlich Einzelbesichtigungen mit den potenziellen Interessenten und nehmen sich genügend Zeit, um die Immobilie allumfassend zu präsentieren und alle Fragen zu beantworten. Nach einer Besichtigung werden meist noch weitere Unterlagen zur Verfügung gestellt. Nach der Besichtigung wird ein guter Immobilienmakler telefonisch und per E-Mail nachhalten, ob weiterhin Interesse besteht.

Interessentenauswahl:

Gibt es einen oder mehrere Interessenten für eine Immobilie, muss geprüft werden, welcher am besten ist. Gibt es beispielsweise Interessenten, welche bereits eine positive Finanzierungszusage vorweisen können, können diese höher bewertet werden. Es ist bereits absehbarer, dass der Verkauf komplett abgewickelt werden kann.

Preisverhandlung:

Der Immobilienmakler hat bereits viele Erfahrung aus täglichen Preisverhandlungen. Deshalb sollte er den Spielraum, falls vorhanden, der Verkäufer kennen, und souverän eine mögliche Preisverhandlung in ihrem Interesse mit den potenziellen Käufern führen. Da der Immobilienmakler emotional nicht mit der Immobilie verbunden ist und die langjährige Erfahrung aufweist, kann er häufig diplomatischer und besser in einer Verhandlung agieren als zwei Privatpersonen. Durch sein Verhandlungsgeschick kann ein Immobilienmakler einen sehr hohen Mehrwert für Sie bieten, da dies meist hohe preisliche Unterschiede ausmachen.

Erstellung des Kaufvertrags:

Den Kaufvertrag selbst erstellt der Notar, wodurch bereits ein Profi involviert ist. Da der Immobilienmakler beide Vertragsparteien und auch das Gebäude kennt, ist er häufig bei der Erstellung des Kaufvertrags eine große Unterstützung. Der Notar erhält vom Immobilienmakler alle nötigen Informationen direkt aus einer Hand. Der Kaufvertrag kann dadurch schneller erstellt werden.

Übergabe:

Als letzte Leistung eines Immobilienmaklers kann man die Übergabe der Immobilie bezeichnen. Häufig begehen der Immobilienmakler sowie der Verkäufer und der Käufer in der Immobilie gemeinsam alle Räume der Immobilie und prüfen, ob diese im vereinbarten Zustand sind. Liegen ggf. Mängel vor, werden diese dokumentiert. Gemeinsam liest man alle Zählerstände wie Gas, Wasser, Elektrizität ab. Die Übergabe wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten und übergibt den Käufer die Originalunterlagen wie die Teilungserklärung oder den Energieausweis. Zu guter Letzt erhält der Käufer alle Schlüssel, womit die Übergabe abgeschlossen ist und die Arbeit des Immobilienmaklers endet. Doch auch jetzt noch stehen bemühte Immobilienmakler Ihren Kunden weiterhin für Fragen zur Verfügung.

Fazit:

Nach unserer Meinung lohnt es sich fast immer mit einem guten Immobilienmakler seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen. Der Immobilienmakler ist Profi in diesem Geschäft und kennt den Ablauf von A bis Z. Darüber hinaus nimmt er Ihnen viel Arbeit ab und unterstützt Sie vor allem bei der Kaufpreisfindung und der Auswahl der Interessenten. Doch gerade hier lohnt es sich zu vergleichen. Es gibt zehntausende Immobilienmakler verteilt auf ganz Deutschland und wie bei jeder Dienstleistung variiert hier auch die Qualität. Vergleichen lohnt sich, auch wenn ein Immobilienmakler seinen Preis hat, haben Sie beim Verkauf mehr Zeit und gleichzeitig erzielen Sie vielleicht einen höheren Preis, als sie erwartet hätten.