Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, dem begegnet immer wieder der Begriff Wohnfläche. Auch die Worte Grundfläche und Nutzfläche werden in diesem Zusammenhang sehr häufig gebraucht. Es ist sinnvoll, sich über die einzelnen Bezeichnungen zu informieren und den Unterschied zwischen Wohnflächen, Nutzflächen und Grundflächen kennenzulernen. Auch für Mieter ist es wichtig, sich Klarheit zu verschaffen, diese Begriffe spielen unter anderem bei der Nebenkostenabrechnung eine Rolle.
In der DIN-Norm 277 sind die Begriffe erläutert und klar festgeschrieben. Die Grundfläche ist die Gesamtfläche, die ein Gebäude auf einem Grundstück einnimmt. Inhalt der Grundfläche sind daher Wohnflächen und Nutzflächen, wobei die Wohnfläche Teil der Nutzfläche ist.
Die Nutzfläche ist der Oberbegriff, die Nutzfläche teilt sich in Wohnfläche und diverse andere Flächen wie Funktions- oder Technikflächen sowie Verkehrsflächen, wozu unter anderem Treppenhäuser gehören.
Die Nutzfläche enthält nämlich neben der Wohnfläche weitere Flächen, beispielsweise Produktions- und Verkaufsflächen, Büroflächen oder Funktionsflächen, wozu beispielsweise Heizungsräume gehören. Daraus ergibt sich, dass die Wohnfläche tatsächlich nur die Räume umfasst, die dem Leben, dem Wohnen und dem Aufenthalt in dem Haus oder der Wohnung dienen. Typische Räume, die der Wohnfläche zugerechnet werden, sind Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer, ein Büro oder Arbeitszimmer in der Wohnung, Bad, separates WC, Küche und Esszimmer. Auch ein in der Wohnung befindlicher Abstellraum wird zur Wohnfläche gerechnet. Befindet sich die Abstellkammer jedoch außerhalb der Wohnung, gehört sie wie der nicht ausgebaute Keller und ein ebensolcher Dachboden zur Nutzfläche.
Keller und Dachboden können unter bestimmten Voraussetzungen den Wohnflächen zugerechnet werden. Bei einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachboden spielt die Raumhöhe eine große Rolle. Er gehört nur dann zur Wohnfläche, wenn seine Deckenhöhe mehr als zwei Meter beträgt. Was diese Deckenhöhe nicht erreicht, kann nur anteilig der Wohnfläche zugeordnet werden. Das betrifft vor allem Dachschrägen. Auch ein Gästezimmer oder ein Partyraum im Keller gilt erst ab einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern als Wohnfläche. Unter Umständen gehört auch ein Wintergarten zur Wohnfläche, die Voraussetzung ist allerdings, dass der Wintergarten beheizbar ist. Ein unbeheizter Wintergarten zählt nicht zur Wohnfläche, sondern zur Nutzfläche.
Die Terrasse stellt einen Sonderfall dar. Ob eine Terrasse zur Wohnfläche gerechnet werden kann, ist eine Frage, mit der sich schon Gerichte beschäftigen mussten. Es kommt immer wieder zu Unstimmigkeiten, die sich zu Streitereien zwischen Mietern und Vermietern ausweiten, die dann vor Gericht beigelegt werden müssen.
Dabei ist die Sachlage klar geregelt. Bei Sozialwohnungen und preisgebundenen Wohnungen wird ein Anteil von 50 Prozent der Terrasse zur Wohnfläche gerechnet, der Rest ist Nutzfläche. Bei frei finanzierten Wohnungen reduziert sich der Anteil der Wohnfläche bei einer Terrasse auf 25 Prozent. Wobei es auch hier Ausnahmen gibt, denn in guten Lagen ist es durchaus möglich, auch bei frei finanzierten Wohnungen einen Anteil von 50 Prozent der Terrasse als Wohnfläche anrechnen zu lassen. Keinesfalls aber gilt eine Terrasse zu 100 Prozent als Wohnfläche, der maximal anrechenbare Wert beträgt 50 Prozent.
Die Berechnung der Wohnflächen ist eigentlich recht einfach, wenn man erst einmal über die unterschiedlichen Begriffe und Definitionen Bescheid weiß. Es geht nun darum, die einzelnen Räume sorgfältig auszumessen. Die Innenraummaße der Räume sind die reine Wohnfläche des betreffenden Raumes. In der Addition der Summen der einzelnen Räume ergibt sich die Gesamtwohnfläche. Darin nicht enthalten sind bei dieser Messung die Flächen, die beispielsweise von Wänden oder Kaminen eingenommen werden. Es ist logisch, dass die Wohnfläche kleiner ist als die Nutzfläche, da die Wohnfläche nur einen Teil der Nutzfläche darstellt und beispielsweise Technik- oder Verkehrsfläche nicht erfasst. Wichtig ist aber, dass der Flur als Verkehrsfläche zählt. Wenn aus der Addition der Maße aller Räume ein Gesamtergebnis von beispielsweise 50 Quadratmetern errechnet wird, worin fünf Quadratmeter Flur enthalten sind, muss die Flurfläche von der Gesamtfläche getrennt beziehungsweise abgezogen werden. Die Wohnfläche beträgt in diesem Fall nur 45 Quadratmeter.
Wichtig ist auch die Regelung zur Ermittlung der Wohnflächen bei Dachschrägen. Liegt die Raumhöhe über zwei Metern, wird dieser Anteil des Raumes komplett zu den Wohnflächen gerechnet.
Derjenige Teil des Raumes, der unter einem Meter Raumhöhe aufweist, wird bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht berücksichtigt. Der Bereich des Raumes, dessen Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern liegt, zählt zu 50 Prozent als Wohnfläche. Die Berechnung kommt häufig bei zu Wohnzwecken ausgebauten Dachböden zur Anwendung, manchmal weisen allerdings bei einem weit heruntergezogenen Dach auch Räume unterhalb des Dachgeschosses eine Schräge auf.