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Wohnflächenverordnung: ein Überblick

Flächenangaben sind wichtig, damit Kunden Wohnungs- und Raumgrößen richtig einschätzen können und wissen, wie viel Wohnfläche im neuen Objekt zur Verfügung steht. Außerdem sind Flächenangaben ein wichtiges Hilfsmittel beim Preisvergleich. Der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung des Wohnungspreises.

Wohnraumförderungsgesetz
Wohnflächenverordnung

In der sogenannten Wohnflächenverordnung sind Vorgaben zur Flächenberechnung enthalten, sodass Berechnungen stets in der gleichen Art und Weise erfolgen. Die Wohnflächenverordnung kommt zum Einsatz, wenn die Wohnfläche von geförderten Wohnungen oder Eigenheimen berechnet werden muss. Bei frei finanzierten Objekten ist eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zwar keine Pflicht, jedoch hat sich die Methode auch hier mittlerweile zum Standardverfahren entwickelt.

Wohnflächenverordnung: Anwendungsbereich

Wie bereits erwähnt ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung bei gefördertem Wohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz Pflicht. Zum Wohnraum zählen laut Wohnflächenverordnung allerdings nicht alle Räume und Flächen einer Wohnung oder eines Hauses. Welche Flächen zu welchem Anteil zur sogenannten Grundfläche gehören, wird in Paragraf zwei der Wohnflächenverordnung geregelt.

Wohnflächenverordnung: Diese Wohnflächen gehören zur Grundfläche

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich dieser Wohnung zuzuordnen sind. Dazu zählen auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen Räumen, die von allen Seiten geschlossen sind. Balkone, Loggien, Terrassen oder Dachgärten werden nur gezählt, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.

Allerdings fließen nicht alle Räume in die Berechnung mit ein. Die Grundflächen folgender Räume gehören nicht zur Wohnfläche:

1. Zubehörräume wie:

  • Kellerräume
  • Kellerersatzräume oder Abstellkammern außerhalb der Wohnung
  • Waschküchen
  • Trockenräume
  • Bodenräume
  • Garagen
  • Heizungsräume

2. Räume, die nicht die Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder bezüglich ihrer Nutzung genügen.

3. Geschäftsräume werden ebenfalls außer Acht gelassen.

Wohnflächenverordnung: Ermittlung der Grundfläche

Laut Wohnflächenverordnung muss zur Berechnung der Grundfläche stets das lichte Maß (Breite und Höhe eines Hohlraums oder die Länge zwischen angrenzenden Bauteilen) verwendet werden. Die Vorderkante der jeweiligen Bekleidung der Bauteile dient dabei als Ausgangspunkt. Fehlt eine solche Begrenzung der Bauteile, ist der bauliche Abschluss der Ausgangspunkt.

Laut Wohnflächenverordnung sind die folgenden Grundflächen in die Berechnung mit einzubeziehen:

  • Tür- und Fensterbekleidungen
  • Tür- und Fensterumrahmungen
  • Sockel-, Fuß-, Schrammleisten
  • Gegenstände, die fest eingebaut sind wie beispielsweise Öfen, Duschwannen, Klimageräte
  • freiliegende Installationen
  • Einbaumöbel
  • Raumteiler, die nicht ortsgebunden und versetzbar sind

Die Wohnflächenverordnung sieht außerdem vor, dass die folgenden Grundflächen bei der Berechnung nicht zu beachten sind:

  • Schornsteine, frei stehende Pfeiler und Säulen sowie Vormauerungen, wenn die Höhe mehr als 1,5 Meter beträgt und die jeweilige Grundfläche 0,1 Quadratmeter überschreitet
  • Treppen mit mehr als drei Steigungen
  • Fenster und sonstige offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunter reichen. Falls sie doch bis zum Fußboden herunter reichen, dürfen sie nicht höher als 0,13 Meter sein
  • Türnischen

In der Wohnflächenverordnung steht ebenfalls, dass, wenn die Wohnfläche auf Basis einer Bauzeichnung gebaut worden ist, die Grundfläche aber nicht mit der Bauzeichnung übereinstimmt, die gesamte Wohnfläche auf Basis des fertig gestellten Wohnraums neu ausgemessen werden muss.

Wohnflächenverordnung: Anrechnung der Grundflächen

Nicht alle Grundflächen eines Wohnraums fließen vollständig in die Berechnungen mit ein. Laut Wohnflächenverordnung gelten folgende Regeln:

1. Die Grundfläche von Räumen mit einer lichten Höhe von mehr als zwei Meter ist vollständig mit einzubeziehen.

2. Räume mit einer lichten Höhe zwischen ein und zwei Metern werden zur Hälfte gezählt.

3. Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder oder ähnliches zählen ebenfalls nur zur Hälfte.

4. Die Grundfläche von Balkonen, Dachgärten, Loggien oder Terrassen zählen zu einem Viertel bis höchstens zur Hälfte.

Wohnflächenverordnung: Gibt es eine Alternative?

Für öffentlich geförderten Wohnraum ist die Berechnung der Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung Pflicht. Handelt es sich um frei finanzierten Wohnraum, gibt es eine Alternative: die sogenannte DIN-Norm 277 mit dem Namen "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau". Der wesentliche Unterschied zur Wohnflächenverordnung liegt darin, dass Kellerräume, Dachböden, Loggien und Balkone zu 100 Prozent zur Grundfläche dazu zählen. Dasselbe gilt für Flächen deren lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt. Das führt dazu, dass am Ende häufig eine deutlich größere Fläche ermittelt wird. Miet- und Kaufpreise fallen demnach höher aus.